Dividend yield de FII: como a taxa do ranking é calculada e onde ela engana

A lista promete fundos imobiliários que pagam mais de 10% ao ano. Um deles aparece com 13%. Parece um achado, até você perceber que o preço da cota caiu 15% no trimestre e que um dos meses teve pagamento extra pela venda de um imóvel. A resposta curta: o percentual do ranking é uma conta com pagamentos passados dividida pelo preço de hoje. Ela serve para comparar o momento, mas não promete que o próximo ano repete o anterior. Refazer a conta mês a mês mostra o que está por trás do número.

Este guia mostra como a taxa é calculada, onde ela distorce e como ler o rendimento de um fundo fictício. Não é recomendação de compra ou venda de nenhum ativo, nem previsão de preço.

Como a taxa costuma ser calculada

O indicador mais usado é o dividend yield. Existem duas versões comuns, e os sites nem sempre dizem qual usam:

1. Últimos doze meses: soma dos rendimentos por cota pagos nos últimos doze meses dividida pelo preço atual da cota.
2. Último mês anualizado: o último rendimento mensal vezes doze, dividido pelo preço atual.

As duas usam o preço de hoje no denominador e pagamentos passados no numerador. Por isso, a taxa muda por dois motivos independentes: o fundo pagar mais ou menos, e o preço da cota subir ou cair.

Por que o número engana

O preço cai e a taxa sobe

Se a cota custava R$ 100,00 e pagava R$ 0,85 por mês, o último mês anualizado dá 0,85 × 12 ÷ 100 = 10,2%. Se o preço cai para R$ 85,00 e o pagamento continua R$ 0,85, a conta vira 10,2 ÷ 85 = 12,0%. O fundo não passou a pagar um centavo a mais. A taxa subiu porque o mercado passou a pagar menos pela cota, às vezes por um motivo que importa, como vacância crescente ou inquilino em dificuldade.

Um mês extraordinário infla a média

Fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir pelo menos 95% do lucro apurado pelo regime de caixa, com base semestral. Quando o fundo vende um imóvel com lucro, esse ganho pode entrar na distribuição de um mês e inflar o rendimento. Ele não se repete no mês seguinte.

O exemplo: um ano do fundo fictício

Rendimentos por cota nos últimos doze meses, com cota a R$ 100,00:

mês   rendimento
 1     0,85
 2     0,85
 3     0,86
 4     0,85
 5     0,84
 6     0,85
 7     0,85
 8     2,10   (venda de imóvel)
 9     0,85
10     0,86
11     0,85
12     0,85
----------------
total 11,46

Pelos últimos doze meses, a taxa é 11,46 ÷ 100 = 11,46%. Trocando o mês 8 por um mês típico de R$ 0,85, a soma recorrente fica em 10,21, ou seja, 10,21%. A diferença de 1,25 ponto percentual veio de um evento único. Se o ranking tivesse publicado a taxa no mês seguinte à venda, usando o último mês anualizado, teria mostrado 2,10 × 12 ÷ 100 = 25,2%, um número que nenhum mês normal do fundo sustenta.

A conta num script

Para fazer isso com qualquer fundo, basta a lista dos rendimentos e o preço:

from decimal import Decimal
from statistics import median

rendimentos = [Decimal(v) for v in
    "0.85 0.85 0.86 0.85 0.84 0.85 0.85 2.10 0.85 0.86 0.85 0.85".split()]
preco = Decimal("100.00")

total = sum(rendimentos)
tipico = Decimal(str(median(rendimentos)))
print(f"últimos 12 meses: {total / preco:.2%}")
print(f"último mês anualizado: {rendimentos[-1] * 12 / preco:.2%}")
print(f"mediana anualizada: {tipico * 12 / preco:.2%}")

for mes, valor in enumerate(rendimentos, start=1):
    if valor > tipico * Decimal("1.3"):
        print(f"mês {mes} destoa: {valor} contra {tipico} típico")

A mediana resiste ao mês atípico melhor que a média, e o laço aponta os meses que precisam de explicação no relatório do fundo. O limite de 30% acima da mediana é arbitrário; ajuste para o seu uso.

Como ler o rendimento do jeito certo

1. Pegue os doze rendimentos, um a um: não a taxa pronta. Eles são publicados pelo próprio fundo e aparecem em sites de acompanhamento.
2. Marque os meses que destoam: qualquer mês muito acima ou abaixo da mediana pede explicação.
3. Leia o relatório gerencial do mês destoante: o gestor costuma explicar se houve venda de imóvel, multa recebida, renda garantida terminando ou vacância nova.
4. Recalcule a taxa sem o evento único: é ela que se aproxima do que é recorrente.
5. Olhe a direção do preço: se a taxa subiu porque a cota caiu, descubra o motivo da queda antes de comemorar o percentual.

Lembre também que a isenção de imposto sobre rendimentos de fundos imobiliários para pessoa física depende de condições previstas em lei, que já foram alteradas. Confira as condições vigentes antes de comparar o rendimento do fundo com o de um investimento tributado. Para os outros recortes do mesmo tema, veja por que ranking de fundo imobiliário não é lista de compra e o que a página da cota mostra e o que esconde.

Erros comuns

• Tratar a taxa do ranking como promessa: ela é uma foto do passado dividida pelo preço de hoje, e o ano seguinte pode ser bem diferente.
• Comemorar taxa que subiu com preço caindo: o fundo pode estar perdendo valor por um problema real, e o percentual alto esconde isso.
• Não identificar meses extraordinários: uma venda de imóvel infla a média e cria expectativa que não se repete.
• Comparar taxas calculadas de formas diferentes: doze meses de um site contra último mês anualizado de outro é comparar coisas distintas.
• Ignorar a origem do dinheiro: aluguel recorrente e renda garantida temporária somam igual na taxa, mas não duram igual.
• Escolher fundo só pelo percentual: o número não diz nada sobre vacância, concentração de inquilinos ou prazo dos contratos.

Checklist

• Você sabe se a taxa que viu é de doze meses ou do último mês anualizado.
• Você tem os doze rendimentos mensais do fundo, separados.
• Os meses que destoam foram explicados pelo relatório gerencial.
• Você recalculou a taxa sem os eventos únicos.
• Você sabe o que aconteceu com o preço da cota no período.
• As condições de isenção vigentes foram conferidas.

A decisão de investir cabe a você e a quem te assessora, considerando seu prazo e seu risco; isto não substitui um profissional habilitado. Pegue um fundo de qualquer lista e separe os doze rendimentos: algum mês destoa dos outros, e você sabe dizer se ele vai se repetir?